Данная часть исследования не носит какого-то оригинального характера, она всецело базируется на количественных данных, полученных в предыдущих частях, где были оценены объемы оборота вторичного рынка, новостроек и ипотечного кредитования в Москве. Однако переход к денежному исчислению сам по себе чрезвычайно интересен, так как обороты рынка квартир - важный экономический параметр, говорящий об общем состоянии дел в экономико-социальной сфере.
Почему в заголовке выделено - "обзор рынка недвижимости Москвы?" Дело в том, что данная часть более всех прочих является обзорной. Взгляд принимает более общий характер, мы уходим от деталей и структуры. Гораздо меньше здесь будет и расчётов. Шестая часть - это первая из частей, которые будут посвящены подведению итогов всей проведённой работы.
ВВЕДЕНИЕ
Из чего состоит денежный оборот рынка квартир в каком-либо городе? На что горожане тратят свои сбережения и кредиты, пытаясь решить квартирный вопрос или же инвестируя в эту отрасль?
Этого самого "что" достаточно немного. Первыми назовём новостройки. Они удобны и для инвестирования, и как вторая квартира (к примеру - для детей), да и, временами, как первая тоже. Другой путь - квартиры вторичного рынка. Почти все те же слова, что и для новостроек, но профит инвестирования здесь ограничивается ожиданием дохода от аренды. Третий путь - загородное жильё. Действительно, многие вполне серьёзно рассматривают дом в Подмосковье как своё основное жилище. Хотя чаще мы встретим классический дачно-летний вариант. Инвестируют ли в "загородку"? Инвестируют.
Итак, три основных пути. Мы здесь не рассматриваем маргинальные варианты типа покупки офиса частным лицом или приобретения баржи с целью сделать себе дом на воде как в Амстердаме. По всем указанным трём путям идут денежные потоки. Эти потоки вполне можно "пощупать". Так в третьей части исследования был оценен оборот вторичного рынка квартир столицы. Именно оттуда будут взяты квартальные денежные ряды вторичного рынка.
Что касается загородного рынка (Подмосковье), скажем сразу, что данные по его обороту получены извне. Автор приносит глубокую благодарность Алексею Аверьянову (Vesco Consulting) за эти цифры. Отметим, что в них учтены только продажи посёлков, вряд ли в эти цифры попали перепродажи старых дач.
Ещё оговоримся, что мы, рассматривая Москву, пренебрегаем денежными потоками на рынке квартир Подмосковья, хотя оно давно стало ареной и инвестиций и прямых покупок. Крайне трудно отделить ту долю, которую москвичи занимают в областных продажах. В тоже время есть достаточно устойчивое предположение, что она всё же мала, так как Подмосковье является малопривлекательным для проживания москвичей. Как правило, если они там покупают квартиры, то с инвестиционными целями.
Остаётся последний интересующий нас денежный поток - это поток денег в московские новостройки. Прямой оценки пока мы ещё не делали. С него мы начнём рассказ.
>/font>
ОЦЕНКА ДЕНЕЖНОГО ОБОРОТА РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ
Казалось бы, что ничего сложного здесь нет. Из пятой части исследования нам известна оценка ежемесячных продаж новостроек. Осталось лишь её домножить на цены сделок, и мы получим оборот. Однако не всё так просто. Задача гораздо сложнее чем кажется. Дело в том, что в отличие от вторичного рынка, у нас нет чёткой и надёжной ценовой динамики. То есть, просто не на что домножать.
Отмечено немало попыток что-либо назвать ценовым индексом новостроек Москвы, аналогичным классической цене кв.метра предложения вторичного рынка, однако все они не выдерживают критики. Проблема в том, что ни у кого нет полной поквартирной базы данных предложения новостроек. Части есть, а вот полной нет. Или наоборот, у многих имеется обширная база домов-новостроек со всеми показателями, включая характерную цену, но... перечня продаваемых квартир нет.
Вся беда в чрезвычайной трудоёмкости ведения подобной базы данных. Реализаторы новостроек крайне неохотно делятся листингами, вдобавок, распространена практика регулярных скидок на квартиры, которые никак не отмечаются в листинге. Поквартирный же прозвон требует огромных человеческих ресурсов.
Тем не менее, оценку динамики индекса можно проводить и на основе части всего глобального предложения. Это делали и делают многие. Результат, как правило, мало отличается от динамики вторичного рынка. Это не парадокс. И первичный и вторичный рынки базируются на общей экономике. Какие-то нюансы даёт изменение объёма предложения, однако давно замечено, что стоит только новостройкам по цене перебежать вторичный рынок, как тут же по сходному маршруту (с новостроек на "вторичку") устремляется и покупатель. То есть снижение предложения новостроек, вызывающее рост ценника, приводит и к падению спроса, что, в свою очередь, балансирует ценник в обратную сторону.
В итоге можно сказать, что в качестве динамики ценового индекса новостроек можно смело взять динамику вторичного рынка. Погрешность мы, конечно, внесём. Однако она будет невелика по сравнению с любым иным способом построения этого индекса. Дело остаётся за малым - к динамике нужно ещё прикрутить некий абсолютный показатель цены кв.метра, который бы нам дал в конечном итоге цены продаж.
Такой показатель был рассчитан для августа 2008 года - последнего предкризисного месяца. Автором была проделана большая работа по единомоментному вычислению объёма предложения и ср.цены предложения на него по всем новостройкам, присутствовавшим в том месяце. Почему был взят именно август 2008 года? Именно в этом месяце, как предполагается, были минимальные скидки. То есть цена предложения была близка (но не ровна!) цене контрактов. Как известно, скидки обычно дают в том случае, если клиент платит 100% цены квартиры сразу. В среднем, такая скидка варьируется от 3 до 10%. В том августе, скидки вряд ли превышали 5%, а для тех, кто брал рассрочку, естественно никакие скидки не делались - рынок был очень горячий, а предложение новостроек в Москве находилось на абсолютном минимуме.
Для августа 2008 года в учёт было принято 209 объектов, общей продаваемой площадью предложения в 845 190 кв.метров. Эта цифра достаточно близка к данным августа модели, о которой шла речь в 5-й части исследования (815,3 тыс.кв.метров). Средняя цена предложения, рассчитанная как сумма денег на сумму метров, оказалась равна 192,33 тыс.руб./кв.м.
Следует заметить, что основной вклад в формирование денежного объёма вносят отнюдь не дорогие предложения, об этом красноречиво говорит рис.1. В основном, столь высокое показание ценника было вызвано предложениями диапазона 80 - 250 тыс.руб./кв.м.
Рис.1 Распределение итоговой суммы денег по всему предложению по группам объектов (объекты сгруппированы по ср.цене предложения)
В том же августе средний показатель цены кв.метра вторичного рынка находился на отметке в 182,36 тыс.руб./кв.м. То есть, ценник первичного рынка был выше всего на 5,47%.
Если теперь задать вопрос - можем ли мы взять кривую динамики цены кв.метра вторичного рынка и домножив сперва на поправку 1.0547 , а потом на объёмы реализации новостроек выйти на денежный оборот первичного рынка?
Ответ: категорически нет.
Дело в том, что - да, мы получим цену приблизительную цену сделок, но отнюдь не выплаты денег. Ведь в отличие от вторичного рынка на рынке новостроек не принято сразу платить всю сумму (исключение - готовые новостройки). Как правило, даются либо рассрочки до сдачи ГК, либо поэтапные платежи. Впрочем, у клиента есть возможность получить определённую скидку при 100%-й оплате, и кое-кто шёл на это. Тем не менее, значительная часть покупателей охотно пользовалась рассрочками.
Как и в прошлой части, мы не можем напрямую знать всего что нам требуется - какие доли покупателей по какому шли пути, к примеру, как делались системы рассроченных платежей для каждой конкретной новостройки. Вновь придётся моделировать.
Моделирование всегда вносит погрешность, однако, как увидим, нам не нужно принципиально точно знать все цифры. Мы занимаемся общей оценкой денежных потоков. Именно поэтому вновь были приняты максимально простые положения модели:
1) Средняя цена сделок на первичном рынке в среднем на 5% превышала среднюю цену предложения вторичного рынка
2) 50% платежей осуществлялись единомоментно со средней скидкой в 5%
3) 50% платежей шли без скидок и растягивались в среднем на 1 год от момента сделки, оплата шла 4-мя равномерными долями
Вот только теперь, осуществив своеобразную "размазку" платежей по времени мы можем перейти к поквартальной оценке оборота первичного рынка. Результат представлен на рис.2
Рис.2 Динамика денежного оборота рынка новостроек Москвы
Чего-то революционного мы здесь не получили. Вновь видны короткие циклы, видны этапы стагнаций рынка, виден резкий спад оборотов в кризисное время. С этим результатом мы можем перейти к общей оценке оборота квартирного рынка столицы.
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СУММАРНОГО ДЕНЕЖНОГО ОБОРОТА
Прежде чем рассматривать результаты расчётов следует напомнить все источники данных, а также предположения и допущения, которые были сделаны.
* Обороты рынка загородного жилья базируются на анализе убывания предложения застройщиков и мониторинга цен предложения. Как и в других сегментах здесь нет прямых данных продаж.
* Основной численный источник для оценки оборота вторичного рынка - это данные по сделкам УФРС. Состав этих сделок до конца не ясен, однако понятно, что подавляющее большинство их - это сделки вторичного рынка. Далее было принято во внимание, что значительная доля этих сделок - т.н. альтернативные сделки. В связи с этим была сделана серьёзная поправка на то, что часть денег привлекается не извне, а изначально заключена в самой цепочке (обмен квартиры на квартиру). Численное значение ценника - это средняя цена предложения с незначительной поправкой на скидки сделок.
* Численные источники для оценки оборота первичного рынка - это данные помесячной процентной реализации квартир и годовые объёмы ввода коммерческого жилья. Были также использованы две модели: модель расчёта абсолютной реализации кв.метров новостроек и модель "размазанных" платежей за сделки. В качестве ценника использованы данные по вторичному рынку с поправочным коэффициентом.
Как выше уже отмечалось, мы ограничимся общим обзором денежных потоков на рынке недвижимости столицы, не вдаваясь в их структуру и закономерности. Дело в том, что и так уже внесено достаточно много допущений и оценок. Мы постараемся понять масштаб этого оборота и сопоставить его с какими-то аналогичными цифрами.
Рис.3 Динамика генерального денежного оборота квартирного рынка Москвы по трём сегментам
Итак, перед нами генеральный график, который описывает оценённые потоки денег, которые захватывают первичный рынок, вторичный и рынок загородной недвижимости. Заметим, что мы не вычищали сезонные колебания вторичного рынка, поэтому имеем довольно традиционный провал едва ли не в каждом первом квартале любого года. Тем не менее, общий рост денежного оборота до 2009 года налицо. В 2009 году наблюдается его снижение до уровня 2006 года, причем тот год даже на несколько процентов превышает нынешние показатели.
Нетрудно заметить, что главный вклад в динамику нам даёт вторичный рынок. Он является локомотивом всего денежного оборота, формируя более 3/4-й его. Доли сегментов рынка посчитать не трудно - они представлены на рис.
Сильное отставание первичного рынка в формировании оборота в целом понятно. Вклад даёт как общее более низкое число сделок по квартирам в новостройках по сравнению со вторичным рынком, так и то, что платежи по ним растягиваются на ощутимый срок. В результате, скажем, летом 2007-го года последний транш по конкретной квартире шёл по цене лета 2006-го года.
Интересно, что доля загородного рынка в целом ничтожна. Обороты здесь резко уступают значениям сегментов-коллег. Причина также ясна: в основном сейчас население города решает квартирный вопрос на уровне своего первого жилья. Второе жильё (дачное, загородное) интересует его, однако заниматься им начинают лишь полностью решив первую задачу. Свою роль играет и сильная ограниченность предложения этого сегмента: в начале 2000-х годов выбор состоял буквально из десятка-другого посёлков. Ситуация улучшилась ли где-то к 2007 году, и на графике оборотов доля загородного рынка стала хотя бы заметна (в 2007-2008 годах она достигла 1.3%).
Рис.4 Средний процентный вклад каждого сегмента в генеральный денежный оборот рынка 2002-2008 гг.
Теперь пришло время сопоставить денежные обороты рынка недвижимости Москвы с чем-нибудь ещё, чтобы понять - насколько он велик. Действительно, любой классический обзор рынка недвижимости оперирует в большей степени сравнительными характеристиками, чем детализированными.
Самое простое, что приходит в голову, - это сравнить с суммарным уровнем денег страны. Это та самая сумма М2 и валютных депозитов, которой мы оперировали во 2-й части исследования. Одно важное "но": сумма денег - штука единомоментная, а рынок мы оцениваем с точки зрения оборота за определённый период, что не следует забывать. С другой стороны, нам интересно динамика. Итак, рассмотрим отношение поквартального оборота рынка недвижимости по сравнению с М2+валютные депозиты.
Рис.5 Процентное отношение квартального оборота рынка недвижимости Москвы к значению М2' за этот квартал.
Хорошо заметны два момента: во-первых, за целый квартал на московский рынок недвижимости вовлекается что-то в районе одного процента денег страны. Во-вторых, с конца 2006-го года эта доля начинает стремительно падать, достигнув 0.6-0.7%.
Однако самое интересное, что можно почерпнуть из этого графика, так это то, что по сравнению с 2002-2006 годами реальный (не номинальный!) оборот московского рынка недвижимости упал в два раза! Деньги отхлынули от его живительной почвы. Причём нельзя сказать, что здесь виноваты инвестиционные деньги середины 2000-ых. Доля в районе 1.4% была характерна ещё для 2002 года.
Можно предположить следующее: деньги, отхлынув от рынка недвижимости Москвы, перетекли в регионы либо значительная часть населения московского региона решила свой квартирный вопрос. Обе точки зрения довольно спорны, здесь нужен численный анализ. Однако ясно одно: в середине 2000-ых произошёл некий перелом, который, возможно, связан с повышением привлекательности регионов для проживания, следствием которого, кстати, было сокращение миграционного потока в это время. Как результат, Москва потеряла притяжение для ощутимой части денег страны.
Следующий сравнительный аспект мы продемонстрируем табличными данными. Сразу заметим, что взяты годичные показатели, т.к. именно ими оперирует источник - Госкомстат.
Табл.1 Сравнение годового оборота рынка недвижимости Москвы с аналогичными показателями.
Таблица даёт некоторую пищу для размышлений. Предпоследний столбец - отношение оборота рынка недвижимости к розничному обороту. Здесь вроде бы просматривается положительная динамика - показатель в последние годы вырос до 22-24%. Однако следует принять во внимание две важных тенденции в розничной торговле: это постепенное насыщение московского спроса товарами и отток розничной торговли с московских рынков в регионы. Первый аспект связан с тем, что потенциальные покупатели восстановили свой уровень жизни в послекризисные годы (имеется в виду кризис 1998-го года) и просто стали покупать меньше в Москве: кто предпочел ездить за границу, кто перешёл на подмосковные магазины, кто просто сказал себе: "у меня всё есть". Второй аспект связан с постепенным падением роли московских крупных товарных рынков и расширением региональной торговли. В любом случае можно сказать, что рынок недвижимости здесь оказался в "струе".
Совсем другую картину мы видим при сравнении с инвестициями в основной капитал. Фактически, это инвестиции в средний крупный бизнес. Их рост был, во-многом, связан с появлением западных дешёвых кредитов, а также с потоком нефтедолларов, которые просто необходимо было куда-то вкладывать. В сравнении с этим показателем квартирный рынок недвижимости стал показывать отрицательную динамику лишь в 2007-2008 годах. Однако здесь интересен вот какой момент: и оборот квартирного рынка, и объёмы инвестиций являются сопоставимыми по своим масштабам. В нормальной экономике эти потоки денег должны различаться где-то на порядок в пользу инвестиций. Однако здесь сказывается специфика Москвы: этот город имеет огромную привлекательность для проживания, однако крупный и средний бизнесы в целом здесь слабы. Сказывается низкий уровень производства и переработки в городе. Основные же формы москвичей заработка имеют некапиталоёмкий характер - торговля, бюджетные профессии, менеджмент.
КРАТКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, в шестой части исследования впервые опубликованы численные оценки денежного оборота столичного квартирного рынка. Оборот этот огромен - более сотни миллиардов рублей в квартал люди тратят на улучшение жилищных условий в Москве. Как явствует из последней таблицы, он сопоставим с таким важным экономическим показателем как городские инвестиции в основной капитал. В оборот квартирного рынка за квартал вовлекалось около 1% всей денежной массы страны, включая депозиты и накопления.
Однако в последние годы наблюдается чёткий отток денег из столичного квартирного рынка. Несмотря на то, что абсолютные рублёвые показатели оборота в целом росли, реально московский квартирный рынок стал сжиматься. Причем этот процесс начался задолго до кризиса 2008 года. Что интересно, интенсивный рост цен 2006-2008 годов не помог рынку сохранить свою долю в общих денежных потоках. Основными источниками этого сжатия стали два тренда: тренд общего падения числа сделок вторичного рынка и тренд снижения объемов предложения новостроек. Противофазный рост предложения рынка загородного жилья не смог переломить общей негативной тенденции из-за того, что доля этого сегмента по обороту денег ничтожна по сравнению с первичным и вторичным рынками.
