Итак, в предыдущих частях нашего исследования мы определили характер динамики ценника рынка, её цикличность и опорную его величину ("обоснованная M2' цена"). С ценником более-менее всё понятно. Однако рынок описывается отнюдь не только уровнем цен. Есть ещё огромный ряд параметров, от которых сильно зависит настроение всех участников рынка, от продавцов квартир до маклеров. Это и число сделок, и число предложений, и время экспозиции квартиры и многое другое. Причём, все эти параметры (включая и ценник) между собой сильно связаны.
Давайте в 4-й части теперь зададимся таким вопросом: можно ли характеризовать какими-либо терминами текущую ситуацию на квартирном рынке? В конце концов, хотим же мы определиться - сейчас рынок продавца или рынок покупателя?
Но сперва короткое лирическое отступление. Представьте себе, вы пришли на овощной рынок за петрушкой к столу, а вам торговцы выдают - "сегодня рынок продавца, доставайте ваш кошелёк, мы на него посмотрим и назначим вам цену пучка". Естественно, опешить от такого не трудно и, возможно, вы просто сбежите с подобного рынка куда глаза глядят.
Но это еще полбеды, а теперь вообразите, что за пучок петрушки вы заплатили 100 рублей, а на выходе с рынка с вас взяли ещё 20 рублей: "купил товар здесь - плати за выход!". Здорово, не правда ли?
Какая несуразица - скажете вы. Тем не менее, так наш рынок квартир и живёт. И все находят это удовлетворительным. Или почти все...
Да рынок ли это?
РЫНОК
Рынок. Просто рынок настолько особый, настолько сложный, настолько нестандартный. Здесь легко могут убрать товар на год-другой. Могут назначить совершенно удивительные правила. Здесь ваш конкурент за товар - это человек, живущий за пару тысяч километров, и приедет он только через месяц. Но о нём продавцы знают и ждут его. Что отражается на ценнике. В отличие от всех предыдущих частей исследования, в четвертой не будет акцента на расчёты, модели, численные оценки, лишь немного поработаем с кластерным анализом. Будет просто некий взгляд на тот рынок, в котором мы очутились в 2009 году. Потому как то состояние, в котором оказался наш рынок критическим образом определит поведение на ближайший период.
Олег Репченко (ИРН) заявляет, что рынок успокоится на планке в 4000 $/метр. С какого перепугу? У нас что - рынок стал стабилен? Устаканилось число сделок и объёмы ипотечного кредитования? Стабильность рынка нужно доказывать.
Еще один важный вопрос - рынок-то у нас долларовый или рублёвый? Рублёвый? Докажите, пожалуйста.
Вы используете модель рынка, уважаемый г-н Кочетков, работавшую в 2000-2008 годах, но с чего вы взяли, что нынешний рынок будет подчиняться этой модели? Разве ничего интересного не произошло в конце 2008-го года? Разве в 2009-м мы не оказались в совершенно иной ситуации?
Для того чтобы разобраться в каком рынке мы оказались необходимо тщательно посмотреть - а в каких рынках квартир вообще пребывала Москва в прошлые годы. Что такое рынок продавца и что такое рынок покупателя? А какой рынок завершился в 2008 году и завершился ли он на самом деле?
НЕМНОГО ИСТОРИИ
У нас, в России, уже был прекрасный опыт кризисов на рынках недвижимости. По сути дела, рыночные реформы 1991-1993 годов привели к полноценному кризису и на жилищном рынке. Одна система обзаведения квартирой сменилась на другую. По дороге огромная масса людей вообще лишилась возможности улучшить жил.условия в своём обозримом будущем.
Второй кризис - 1998 год. Он к нам поближе и запомнился получше. В 1998-1999 годах всё было относительно просто. Ситуация была такая, что ещё не известно что надёжнее - пакетик денег с авиабилетом в Нью-Йорк или московская квартира. "Чечены" подрывали дома по всей России, с экономикой творился бардак, вовсю шла контр-террористическая операция (а по сути - гражданская война). Хорошо помню свой первый опыт приобретения квартиры (неудачный): женщина с дочкой-подростком продавала "однушку" по схеме "квартира в Подмосковье для прописки дочери и деньги для эмиграции в Канаду". Желающих подписаться на такую альтернативу было немного.
Но это всё лирика, а реальность была следующей: предкризисный рынок "1997 - первая половина 1998-го" был достаточно сбалансированным, шёл небольшой, но уверенный рост цен. В Москве на первичном рынке властвовал ДИПС, выбрасывавший на рынок сотни тысяч метров дешёвых новостроек с ценой в рублях. Для тех, кто был побогаче, уже появились новомодные монолитные дома. Ипотеки не было, сделки шли за живые деньги и всё всех устраивало. Потом дефолт. Потом падение цены в долларах, рост в рублях. Коллапс рынка.
Но в 1999-м жизнь продолжалась. Дешёвые новостройки всё также продавались по рублёвым ценам, что было более чем приемлемо для публики. На вторичном рынке, после некоторой заминки, ценник (в долларах) нашёл ту точку, где обычное для прошлых лет число сделок восстановилось в полном объёме. В конце 1999-го года ситуация вновь стала полностью стабильной и согласованной. Из стабильного рынка мы попали вновь в стабильный рынок, мало отличавшийся от того, что был за 1.5-2 года до этого. С точки зрения покупателя НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ НИЧЕГО. С точки зрения продавца он лишь был вынужден согласиться на 35% усыхание долларовой цены своей квартиры.
Ну и спрашивается, какой можно было извлечь урок продавцу-покупателю из кризиса 1998-го года на предмет квартирного рынка? Что цены надо снижать, когда падают валютные доходы? Да бросьте...
На самом деле, вывод извлекли совсем другие люди. Это, как бы помягче сказать, бывшие риэлторы, неожиданно освоившие для себя нишу торговцев новостройками. Некоторые из них воспользовались низкими рублёвыми ценами на новострой, активно инвестировали в него, скупали бартерные квартиры. В результате на рынке новостроек появилась целая плеяда новых игроков, которых нельзя назвать застройщиками, с одной стороны, но с другой и игнорировать их невозможно - они оказывали существенное влияние на ценник рынка новостроек. Запомните главную особенность этих игроков: они не влияли на качество товара, но влияли на его цену. Но это ещё не девелоперы. Это перепродавцы. Девелоперами стали некоторые из них гораздо позже.
В 1999-м году рынок квартир отнюдь не оказался в какой-то новой фазе, однако был запущен процесс, который окажет в будущем существенное влияние на рынок недвижимости. Перейдём к этому "будущему".
В целом, в 2000-2004 году шло довольно спокойное, стабильное развитие квартирного рынка Москвы. Постепенно развивалось ипотечное кредитование, расширялся сегмент новых домов, строящихся по инд.проектам, что-то шевелилось в Подмосковье. Рынок пережил первый яркий ажиотаж 2003 года и первую в новом времени стагнацию 2004-го. Однако именно в это время в самой глубине происходили некие процессы, грозившие подрубить в корне всю эту стабильность.
Во-первых, начала меняться система выделения участков под застройку - уходила эпоха свободных площадок. Во-вторых, сегмент дешёвых новостроек начал ощутимо мигрировать в Подмосковье (закончились проекты в Бутово, Марьинском Парке, Люблино и т.п.). В-третьих, как раз на рубеже 2003/2004-го годов развилась бурная законотворческая деятельность, приведшая к появлению ФЗ-214 и ряда законов, касающихся ипотеки. Чуть позже в ход пошли изменения в градостроительной части законов, которые сильно тряхнули девелопмент. В-четвёртых, наступала эпоха дешёвых кредитных денег, результатом которой стало падение ипотечных ставок, снижение размера первоначального взноса и либерализация условий кредитования. В-пятых, в моду окончательно вошло инвестирование свободных средств в недвижимость.
Однако все эти "во-первых" и "во-вторых" - пока просто слова. А хотелось бы как-то численно рассмотреть результаты этих самых процессов.
РЫНОК, ТЫ ЧЕЙ?
Начнём, с двух кардинальных характеристик рынка квартир: обратного индекса доступности квартир (его вычислим как отношение средней цены предложения кв.метра к среднемесячному уровню реальных доходов москвича) и параметра под названием absorption rate. Последнее - довольно стандартная характеристика, которая показывает отношение числа предложения квартир за месяц к числу сделок с этими квартирами. Чем выше absorption rate, тем хуже дела идут на рынке для продавцов, то есть тем больше время, требуемое для продажи среднестатистической квартиры и более вероятны скидки.
Очень удобно, что оба этих параметра варьируются в одном диапазоне от 2 до 10. К сожалению, данные по доходам москвичей обрезаются снизу осенью 2003 года, какой-то более ранней стабильной статистики здесь найти не удалось.
Тем не менее, на рис.1 мы чётко видим, что динамики этих параметров ведут себя довольно схожим образом, начиная с 2006 года. Однако до этого периода тенденции были несколько различны. Absorption rate колебался в районе 4, снижаясь даже до 2-3 в период ажиотажа 2003 года. А вот обратный индекс доступности рос почти постоянно, отметим, что в 2000-2002 годах он составлял по косвенным оценкам около 1.5.
Рис.1 Динамика параметров, характеризующих состояние рынка.
Тем не менее, с 2006 года эти два показателя, как говориться, почуяв волну, стали вести себя очень сходно. На самом деле всё, в общем-то, понятно. Рост цен вызвал, с одной стороны, падение доступности квартир, с другой стороны - при растущем предложении он привёл к относительному уменьшению числа сделок. Но зададим законный вопрос: а что раньше 2006 года роста цен не было?
Да был, конечно. И очень неслабый, особенно в 2003-м году (да и в 2005-м тоже). Однако на рубеже 2005/2006 заработало что-то такое, что заставило сразу два ключевых показателя зашагать в ногу прочь от нужд и чаяний простых покупателей.
Как сказано выше, absorption rate - это цифра, обратная числу сделок. Как вела себя динамика числа сделок на всём протяжении 2000-2008 годов можно посмотреть на рис.2. С 2000 года по 2004-й шел естественный рост числа сделок за счёт простого увеличения числа квартир в Москве. А вот с 2005-го по 2009 год число сделок покатилось вниз.
К данной динамике нужно относиться с некоторой осторожностью, т.к. на графике приведено число зарегистрированных УФРС договоров купли-продажи. В эту статистику попадают некоторые категории квартир в новостройках, причём на протяжении лет "правила попадания" менялись. Тем не менее, основной вклад в данную статистику всегда вносили сделки вторичного рынка и общая тенденция - это свойства как раз вторичного рынка. Нам в данном случае наиболее интересен излом тенденции в 2005 году.
Рис.2 Тенденция падения числа сделок 2005-2009 гг..
Теперь обратимся к терминологии. Какой рынок был в 2000-2004 годах? Скажем честно: это был и рынок продавца, это был и рынок покупателя. Графики говорят нам, что и с ликвидностью, и с выбором всё обстояло очень неплохо. Более того, это ещё был и рынок риэлтора (маклера). Риэлтор прекрасно зарабатывал на растущих по числу сделках, извлекал отличный доход на перепродаже новостроечных квартир. Наиболее амбициозные уже приглядывались к сфере девелопмента - пошли на рынок первые подмосковные посёлки, инвестируемые только риэлторскими фирмами.
А вот затем что-то произошло. Совсем другая история началась в 2006-2008 годах. Здесь мы не можем сказать, что это был рынок покупателя - цены начали резко отрываться от доходов граждан. Не был это в чистом виде и рынок продавца. Посмотрите на рис.3 - как росла доля альтернативных сделок, вместо чистой продажи владелец квартиры всё чаще был вынужден ввязываться в цепочку. Кроме того, у него росло время экспозиции квартиры (рост absorption rate). Наконец, ему всё чаще приходилось иметь дело с ипотечниками, за спиной которых стоял банк со своими требованиями и проверками, а, главное, полной ценой, прописываемой в договоре.
Рис.3 Рост доли альтернативных квартир в базах данных по предложениям.
Отнюдь не "эльдорадо" представлял из себя рынок в эти годы и для риэлторов. Во-первых, закончились новостройки "на перепродажу". Московские строители к 2006 году сообразили создать либо свои собственные отделы продаж, либо дочерние реализационные фирмы. Риэлторам, полюбившим инвестировать, пришлось смигрировать в Подмосковье, а то и в регионы из сытной Москвы. Рост числа альтернатив и доли ипотечных сделок тоже не радовал тех риэлторов, которые привыкли к быстрым сделкам. Но чей же это был рынок, спрашивается? Ответ будет неожиданным: в 2006-2008 годах имел место рынок недвижимости банкиров. Именно финансовый капитал процветал в эти годы, извлекая отличную прибыль на всех операциях квартирного рынка. Посудите сами: одержав историческую победу под названием "ипотеку в массы!" (то есть, пробив для себя все необходимые законы) банкиры развернули американскую двухуровневую ипотеку, в которой они были ключевыми игроками. Ипотека получила господдержку, более того на неё делали ставку в игре под название "Доступное жилье". Мало того, что банки теперь получали доход от кредитов (проценты ниже 10% не опускались), так они ещё и нарисовали себе всевозможные платежи с несчастных ипотечников в момент сделки.
На первичном рынке банки также оказались ключевым звеном. Дело в том, что к этому моменту в корне изменились правила игры московского девелопмента. Классическая схема прошлых лет "заключил контракт по площадке - привлёк дольщиков - построил - отдал долю города", где банкам места не было, ушла в небытие. Вместо неё появилась такая схема: "взял кредит - купил площадку - отдал долю города деньгами - построил - продал - расплатился за кредит". Здесь банкам было просто раздолье, застройщик никоим образом не мог обходиться без их услуг.
Одним из побочных эффектов внедрения финансового капитала на рынок недвижимости столицы стал небывалый рост цен 2006-го года. Другим побочным эффектом - те проблемы, которые замаячили перед гражданами, ввязавшимися в ипотеку, и та финансовая пропасть, которая разверзлась перед множеством девелоперов в 2008 году. Но это всё мелочи, не правда ли? Главное, что фин.капитал неплохо заработал на нашем рынке. Посмотрите (рис.4) - какой величавой поступью росли долги граждан, кредитовавшихся на улучшение жилищных условий. Если бы ещё добавить аналогичный график задолженности девелоперов банкам, то картина бы была совсем фееричной.
Рис.4 Рост задолженности физ.лиз по Москве по ипотечным кредитам и займам на жильё
Единственный интересный момент состоит в том, что за эту феерию в 2009 году всем пришлось заплатить. К счастью, банкиры тоже получили по заслугам: жильё, что у них в залоге, с каждым днём теряет в цене, плюс куча проблемных активов, связанных с девелоперами. Ну и ещё не забудем, что рынок заимствований тоже схлопнулся. И рады бы давать в долг (ведь деньги-то у банков есть), да страшно. Как теперь зарабатывать?
То есть рынок недвижимости банкиров, по всей видимости, пока тоже закончился. Но не может ли он начаться снова? Ведь схемы девелопмента не поменялись - без кредитов никуда. Никто не отменил и ипотеку. Всё также о ней говорит государство устами вождей, выделяются деньги на поддержку, постепенно либерализуются условия. Сейчас (лето 2009-го) отнюдь не рынок продавца. Пока ещё не рынок банкиров. Быть может, это всё же рынок покупателя? Попробуем это доказать.
КЛАСТЕРНЫЙ АНАЛИЗ
Теперь некоторое количество скучного математико-статистического анализа, лирическое повествование отложим пока в сторону. Основная идея анализа следующая: если мы ощущаем существование фазовых переходов, если мы видим, что накапливаются качественные изменения, значит, мы все это должны увидеть и в каких-то реальных и объективных цифрах. Причём выбор доверить следует математике, чтобы избежать субъективности.
Выбор пал на метод кластерного анализа. Этот метод (использовалась техника К-средних) хорош тем, что позволяет увидеть единство среди множества факторов и параметров, которыми описывается система. Оговоримся сразу: были исключены абсолютно все переменные, включающие в себя цену кв.метра. То есть рынок описывался исключительно неденежными параметрами. Они перечислены в табл.1. Отметим сразу, что самый последний параметр, отношение ипотечных денег к М2' был исключен впоследствии как малозначимый, его влияние перекрывалось другой ипотечной переменной.
