Среди перечня задач, которые входят в сферу деятельности аналитиков рынка недвижимости, прогнозирование цен и тенденций является наиболее востребованной задачей. При этом не стоит забывать, что прогнозирование - это сложная и трудоёмкая деятельность даже для опытных аналитиков, требующая тщательности при сборе данных, хорошей теоретической подготовки и критического отношения к получаемым результатам.
Следует признать, что за 15 лет развития недвижимостной аналитической деятельности в Москве и России каких-либо значимых успехов в деле прогнозирования не достиг никто (включая и автора этой статьи). Не было опубликовано и единого прогноза (хотя бы на среднюю глубину времени) обоснованного на достаточно приемлемом уровне, который бы был удовлетворителен и пригоден для работы риэлторов и девелоперов.
Более того, даже для вторичного рынка г.Москва, который вроде бы описан и просчитан вдоль и поперёк, не было ни одной модели, способной описать поведение динамики индекса цен в годы ажиотажных всплесков или стагнаций. И уж нечего и говорить о численном обосновании уровней цен, до которых поднимался или опускался средний ценник на московские квартиры.
Однако ругать аналитиков не стоит. Дело не в их бесталанности или низкой работоспособности. Причина полного отсутствия успехов в прогнозировании квартирного рынка лежит в двух плоскостях. Первая - это статистические данные, сбор которых никем не налажен, никем не централизован, никем не публикуем. Вторая - это отсутствие методической работы в направлении прогнозирования, да и аналитики РН как таковой тоже. Говорить об анализе рынка недвижимости как о науке не приходится: нет культуры публикаций, нет соответствующих журналов, где можно было бы печатать результаты, нет площадок для плодотворных дискуссий. В такой ситуации неудивительно, что любая попытка прогнозирования обречена на крах.
И всё же описанные выше проблемы носят субъективный характер. Кроме них есть ещё и объективные препятствия. Это изобилие факторов, способных воздействовать на рынок (и воздействующих!), факторов, порой, неожиданных и трудно считаемых. Не стоит ещё забывать и банальные ошибки в описаниях и учёте этих факторов (аналитик недвижимости не всегда способен в одиночку разобраться в финансовых индексах и т.п.).
Нельзя сказать, что аналитическая мысль откровенно дремала в последние годы. Наоборот, раз за разом делались попытки хоть как-то промоделировать-запрогнозировать ситуацию на квартирном рынке, чтобы дать ответ - почему оно так растёт и когда всё это кончится. Как выше уже было сказано, особо удачными эти попытки назвать никак нельзя. Раз за разом исследователей подводила узость мышления.
Стандартный подход - это поиск некоего ключевого фактора, который по мановению волшебной палочки всё нам определит. Скажем, это длинно-периодные циклы, формирующиеся вместе с рынком, то есть долгосрочная стабильная динамика, позволяющая моделировать рынок на основе выявленных математических закономерностях как в работе Г.М.Стерника и А.Н.Краснопольской.
Или некая связь с доходами населения, мол, цена квартиры должна быть близка к среднестатистическим доходам семьи за пять лет. Или пресловутая цена на нефть, которая нам всё и определяет, мол, на самом деле. Или связь с показателями фондового рынка.
Очень характерна одна из последних подобных работ экономиста Сергея Журавлёва, опубликованная в "Эксперте" №4 за 2009 год. Взята некая модель, связывающая долларовый ценник, цену на нефть, индексы фондового рынка и, возможно, ещё параметры банковских ставок. Детали в статье опускаются, но очень забавен вывод: "...при цене барреля нефти сорта WTI в 20 долларов (для нашей Urals это примерно 18,6) ожидаемое значение индекса РТС 286, а стоимости жилья в Москве - 910 долларов за квадратный метр. Если же отталкиваться от нынешней фактической цены нефти, то средний квадрат в Москве должен "по справедливости" стоить 1640 долларов."
То есть, нам указывается некий ценник, который свидетельствует, что жильё в Москве до сих пор кардинально переоценено. По сути, "волшебная палочка" здесь - цена нефти, и соображения могут быть упрощены до "нефть упала в три раза, упасть в три раза должно и жильё". Теперь, спрашивается - как нам с этим жить? Падение в три раза - это полный коллапс коммерческой стройки в Москве, разрушение стройкомплекса в Подмосковье, приток огромного числа регионалов, обладающих накоплениями на квартиру "цена кв.м./3". Это еще и паника у ипотечных банков (с дальнейшим банкротством), чьи залоги обесценятся в разы. Это реально?
Если нереально, то зачем такая статья? Напугать владельцев квартир, чтобы бежали-выставляли квартиры на рынок, пока не поздно? Или просто, как пишет автор, "проиллюстрировать факторы ценообразования на рынках активов, к которым относится и жилье, с минимальным и очень грубым разбором складывающихся тенденций. А также выяснить, насколько далеко может быть дно цены по жилью".
Понятно, что конкретный предприниматель, задумавший девелоперский проект, никогда не поверит ни в ценник, делённый на три, ни в 8000$/метр. Более того, он всерьёз не воспримет и половины доводов, которыми оперировали аналитики.
Вот на этой грустной ноте мы и начнём исследование проблемы.
ДИНАМИКА ПОКАЗАТЕЛЕЙ КВАРТИРНОГО РЫНКА
ДЕНЬГИ и ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Самая простая идея, которая может придти в голову любому желающему поанализировать московский рынок квартир, это сопоставить объём предложения и количество денег, находящееся в доступе населения. Денежный агрегат М2 можно взять с сайта ЦБ РФ, количество квартир на рынке в месяц - сайта Realprice.Ru. На этом пути нас уже ждет первое открытие: к примеру, в приложении "Жилой фонд" к газете "Ведомости" (№1 февраль 2009г.) сопоставлены два графика: динамика цены предложения и динамика М2. Обе кривые поразительно совпадают по общей картине. Единственно, что стоит перестроить эти графики в рублях и заметить, что в отличие от М2 динамика цены квартир имеет какие-то пока непонятные волны. Кстати, до определенного момента договоримся всё считать в рублях, как опорной валюте нашей страны.
Рис.1 Динамика цены предложения кв.м. квартир в Москве и агрегата М2 (по данным ЦБ РФ)
Построим тривиальную модель: цена кв.м. (руб.) = А*М2(млрд.руб.)к.
Калибровка коэффициентов в регрессионном анализе даёт нам А = 62,66 и к = 0,83. При этом коэффициент R2, которым оценивают качество модели, оказывается равен 0,9817, то есть практически единица. Вот тебе и раз - мы сходу построили модель, которая практически идеально (с точки зрения статистического анализа) описывает поведение динамики цен. Действительно, берём с сайта текущее значение М2 в млрд.руб., подставляем в формулу 62,66*М20,83 и получаем обоснованную цену московского кв.метра.
Вот здесь-то, на этой мине и подрывались многочисленные аналитики, верившие статистическим коэффициентам. Архивысокое значение R2 ещё не означает что модель действительно объясняет поведение искомого параметра. Для того, чтобы понять, о чём идёт речь, построим отклонения предсказанных этой моделью значений от реальной цены кв.м. Обычно используют т.н. отношения, то есть частное исследуемого параметра и его предсказанных по модели значений.
Рис.2 Отношения цены кв.м. и предсказаний модели 62,66*М20,83
Хорошо видно, что наша замечательная модель в определённые моменты ошибается эдак процентов на тридцать. И кого может устроить такая точность?
Однако отрицательный результат - ещё не самый плохой (самый плохой - это красивый, но неверный результат). Более того, мы видим на этой картинке чёткую волнообразную структуру. Это очень важный момент - наш рынок квартир, похоже, имеет волновую составляющую, или циклы. Нет учёта циклов - получаем ошибку порядка 10-30%. Гармонический анализ данной кривой показывает, что действительно можно выделить некий волновой параметр, описываемый формулой sin(П*(t-tc)/w). Здесь t - это переменная времени, tc - параметр смещения по времени, а w - полупериод. Аппроксимация синусоидальной кривой дает значение полупериода в днях, равное ~ 419. То есть период цикла на рынке наших квартир - это удвоенное значение 836 дней или примерно два года и 4 месяца.
В принципе, можно улучшить модель введя в неё обнаруженные циклы. То есть цена кв.м. будет теперь определятся агрегатом М2 и временной составляющей. Эта модель (приводить здесь её не будем) особенно хорошо предсказывает динамику кв.метра если временную составляющую ещё и модифицировать до вида (t-tc)к*sin(П*(t-tc)/w), то есть ещё задать увеличение амплитуды циклических колебаний.
Такая модель могла бы вполне удовлетворить нас, если бы мы хорошо понимали - что это за циклы и что они под собой подразумевают. И, в первую очередь, почему у них такой короткий период - два года с третью. А во вторую - почему разгоняется со временем амплитуда этих волн.
Здесь пришла пора ввести в анализ второй параметр рынка, а именно - объём предложения вторичного рынка. Первый же взгляд на динамику этого параметра вскрывает то, что и здесь наблюдается определенная цикличность.
Рис.3. Предложение (число квартир) на рынке недвижимости Москвы (данные Realprice.Ru)
Снова применив гармонический анализ мы легко выделим волновой параметр и здесь нас ждет интересное открытие: полупериод w из формулы sin(П*(t-tc)/w) оказывается и здесь чрезвычайно близок к значению 419 дней! К примеру если дополнить формулу линейной функцией от времени (а то, что средний объем предложения растёт со временем, хорошо просматривается), то w будет равно 417, а если этого не делать, то 429 дней.
Казалось бы можно бить в ладоши: достаточно ввести в модель вместо циклической составляющей банальный объём предложения, то мы получим почти идеальный результат. Однако внимательное сопоставление волновых функций для цены кв.метра и для объема предложения показывает, что циклы предложения следуют циклам роста цены с определённой задержкой (лагом) в 4-8 месяцев, а не наоборот. То есть предложение реагирует на динамику цен. И это подтвердит любой риэлтор - когда идёт активизация рынка, во-первых, увеличивается интенсивность сделок (начинают сметать даже заведомый неликвид), в во-вторых, дальновидные продавцы квартир убирают с рынка свой товар в ожидании пиковых цен. В период стагнации - наоборот, предложение растёт потому что берут всё плохо.
Впрочем, результат всё же не совсем бесполезный. Мы вновь получили подтверждение того, что на квартирном рынке имеются циклы. К тому же налицо свидетельство взаимосвязи двух параметров - цены предложения и объёма предложения.
Рис.4. Относительные приросты цен предложения квартир Москвы.
Кстати, эти циклы можно легко увидеть даже без нормирования на агрегат М2 в рамках модели. Достаточно построить график относительного прироста цен по формуле (цена текущего мес.-цена предыдущего мес.)/цена предыдущего мес. Наши циклы проявляются на нём довольно зримо и, как нетрудно предположить, полупериод оказывается в районе 419 дней.
Итак, подводя итоги этой главы можно сказать, что:
1) Рублёвые цены кв.м. очень хорошо коррелируют с денежным агрегатом М2, однако построить на этой базе адекватную модель не представляется возможным по причине наличия волновой составляющей в динамике цены кв.м. (циклов)
2) Характерным периодом цикла является значение 2 года и 4 месяца
3) Аналогичные циклы наблюдаются у динамики объёма предложения квартир, однако его динамика является лишь следствием циклов динамики цены кв.м.
ПРОЧИЕ ФАКТОРЫ
Начнём с констатации того факта, что на данный момент динамика агрегата М2 наиболее сильно коррелирует с динамикой рублёвых цен кв.м. среди всех прочих факторов. Однако это отнюдь не отменяет их участия в формировании цены кв.метра в Москве.
Первый фактор, о котором стоит ещё поговорить это, конечно же, цена нефти - основного источника дохода страны в нулевые годы нашего века.
Рис.5. Динамика цены предложения кв.метра квартир Москвы и барреля нефти марки Urals, исчисленные в рублях.
Динамика цены нефти, как видно, коррелирует с динамикой метра не слишком хорошо, однако общая тенденция усматривается. Более того, видно, что периоды интенсивного роста цены на нефть несколько опережают ажиотажные периоды квартирного рынка. То есть существует лаг (сдвиг). Определение этого лага можно провести путём анализа корреляции при сдвигах динамики нефти на 1,2,3... месяца. В таблице приводится результат.
Лаг, месяцы
R2
0
0,891
1
0,92
2
0,94
3
0,951
4
0,951
5
0,935
6
0,926
Табл.1 Зависимость коэффициента корреляции цены кв.метра и барреля нефти в зависимости от взаимного сдвига.
Видно, что наиболее хорошо цена кв.м. начинает "чувствовать" колебания цены на нефть спустя 3-4 месяца. Этот вывод интуитивно понятен. Поступившим в страну нефтедолларам необходим определённый срок, чтобы попасть в карманы населения и произвести определённые подвижки в умах.
Однако в целом следует отметить, что динамика цены нефти не может объяснить ни циклы на квартирном рынке, ни основные его фазы (ажиотаж-спад). Умозрительно мы можем сказать, что росту цен на нефть периода 2007-2008 соответствует интенсивный рост цен на недвижимость в первой половине 2008 года, а стагнации 2007 года соответствует отрицательный тренд нефти в конце 2006 года. Однако численно моделировать эти процессы только в связи друг с другом будет некорректно. Ясно одно: нефть являет денежной "подложкой", базой динамики цены кв.метра. Более тонкие колебания она не объясняет. И уж более того нельзя говорить, что, мол, нефть упала в три раза, в три раза должен упасть и кв.м.
Следующий фактор, который обязательно стоит рассмотреть, это доходы населения. Статистика по доходам публикуется регулярно и, хотя расчётные методики вызывают споры, опираться на них можно. В нашей статье не будем перегружать очередными исходными данными, лишь покажем наиболее интересный результат. Речь идёт о накоплениях на основе доходов. Дело в том, что хорошо известно, что на формирование цены кв.метра влияет не столько текущий доход семьи, сколько накопления на основе доходов предыдущего периода. Представим некоего москвича, который в конце 2003 года стал копить на квартиру и просуммируем его доходы на каждый месяц. График представлен ниже.
Рис.6 Рост накоплений среднестатистического москвича (на основании данных Москомстата)
Хорошо видно, что накопления этого москвича растут почти линейно, и ожидать от этого фактора объяснения циклов, периодов и размахов ажиотажа/спада не приходится. Это один из тех параметров, которые базово влияют на цену кв.метра, но не более того.
ФАКТОРЫ и ЦИКЛЫ
Рис.7 Цена предложения кв.метра в долларах и наиболее яркие периоды ажиотажа/стагнации в 2008-2008 гг.
Теперь пришло время обратиться к факторам иного рода, о которых мы изначально либо не имеем регулярной помесячной динамики - они имели толчковый характер, либо это факторы особого рода.
Их описание проведём вкупе с анализом выявленных циклов. Для этого отступим от правила работать в единой валюте (рублях) и сопоставим долларовую динамику кв.метра и циклы (см.рис.7). Так будет немного нагляднее.
Старт первого цикла роста цен не сильно отразился на динамике цен, однако специалисты хорошо помнят смену тренда в 2000/2001 годах (точка №1 на рис.7). Рынок начал пробуждаться в тот момент: в 2000-м повысился спрос на новостройки, а в январе 2001-го автор этой статьи срочно побежал покупать свою первую квартиру - настолько явный был всплеск активности, в тот момент на московском рынке стали исчезать один за другим дешевые варианты и нижняя планка откровенно полезла вверх.
Однако эта активность ни в какое сравнение не идёт с ажиотажем 2003 года (точка №2 на рис.7), который явственно отразился на масштабе роста цен. Именно после этого события впервые громко заговорили об избыточности этого роста, о переоцененности московских квартир.
Какие факторы совпали с толчками №1 и №2? Со вторым циклом все проще, 2003 год - это год кардинальной смены тенденций курса рубль/доллар: к изумлению публики доллар пошёл вниз, и это падение продолжалось до марта 2004 года. С этого момента можно стало говорить о том, что квартиры - более надёжный источник вложений (и сбережений), чем валюта. 2003 год - это год, когда заговорили о квартирных инвесторах.
А вот точка №1 на нашем графике - что там? Что подтолкнуло активность людей? Вспоминается только лишь административное давление - регулярные слухи о крутом изменений правил игры на квартирном рынке, контроле за крупными сделками и т.п. Однако эти моменты не могли сформировать полноценный цикл, и вопрос, в целом, остается открытым.
Перейдём к точке №3. Очень интересная точка. 2004 год. Первая отчётливо выраженная стагнация на квартирном рынке Москвы нового времени. Цикл, как видно, находится в фазе спада. Однако если посмотреть, скажем, на график цены на нефть, то мы увидим, что нефть как раз начала очередное ралли вверх. Курс доллара находился в относительно стабильном состоянии. Доходы граждан росли, набирала обороты ипотека. И, тем не менее, стагнация. Следует отметить, что как раз в этот момент происходили интересные события в экономико-общественной жизни. Во-первых, был своеобразный кризис в банковской сфере, закончившийся крахом нескольких банков. Во-вторых, на рынок недвижимости где-то в течение полугода шла информационная атака, один за другим чиновники вставали на трибуны и заявляли о том, что рынок квартир перегрет, что орудуют квартирные инвесторы, что это ненормально и всё попадает. Рынок замер... а потом снова пошёл по направлению к активизации 2005-2006 года. Она у нас на графке под номером 4.
Рост 2006 года - самый яркий во всей истории московского рынка недвижимости. Таинственным образом на этот период попали ракетный взлёт объёмов ипотечного кредитования и уход с рынка сегмента массовых дешёвых панельных новостроек. Тут, как говориться, совпало. В результате этого на всех графиках амплитуда (размах) цикла значительно превосходит всё, что было ранее.
Осталось упомянуть точку №5. Ещё одна стагнация. Неяркая, малозапоминающаяся. Стагнация 2007 года. Это, по хорошему, "стагнация вопреки". Негативный этап цикла передавил все прочие факторы: падение курса доллара, сокращение объёмов строительства коммерческого жилья, размах ипотечного кредитования. Объясняли эту стагнацию просто, мол, 2006 год настолько взлетел по ценам, что рынку пора отдохнуть и остудиться. Только вот, почему-то, никто не объяснил - как рынок выбрал точку отдыха на планке лет и месяцев. Почему это не произошло в середине 2006 года? Или не в начале 2008-го?
Итак, пять достаточно красноречивых эпизода развития нашего квартирного рынка. Взлёты-падения. На это накладывались различные факторы и импульсы. Где-то проскочил пакет законов о недвижимости, включая ФЗ-214, где-то поменялись правила игры в девелоперской среде, где-то оказались скандалы с "Мастерком" и "Социальной инициативой". Но самое главное - это могло лишь усилить или ослабить циклические волны. Отменить их ничто было не в состоянии. Раз в два с третью года рынок упорно возвращался в одно и тоже состояние. И всё это накладывалось на постоянный тренд рынка вверх, который так хорошо коррелирует с динамикой агрегата М2.
Очень интересный факт. Очень, однако...
КРИЗИС 2008 ГОДА
В соответствие с выявленной цикличностью рынка, мы в начале 2009 года должны находиться на точке смены фаз. Фаза активного роста должна сменится на фазу стагнации. С первой фазой у нас никаких проблем нет, она стартовала в самом конце 2007 года и ознаменовалась мощным ростом цен в январе-сентябре 2008 года. Где её благополучно прервал кризис.
Вообще следует сказать, что кризис нарушил баланс "цена - продажи - предложение". В результате наш квартирный рынок попал в совершенно непривычный для него режим. Он характеризуется следующими моментами:
- сверхнизкие объёмы продаж
- низкий объём предложения
- "перебежавшие" обоснованный уровень цены
- общий циклический тренд, соответствующий переходу к стагнации рынка
При этом мы здесь ни слова не говорим о психологическом фоне рынка, о неготовности покупателей возвращаться на рынок и прочем.
Все четыре пункта буквально кричат, что всё плохо, всё очень плохо. И для продавцов, и для покупателей, и для девелоперов.
Что произошло осенью 2008 года подробно рассмотрено в первой части нашего исследования. Ещё раз взглянем на рис.1 и переведём взгляд на аналогичный график для модели на основе агрегата М2 в разрезе только 2008-2009 годов. В соответствии с этой моделью цена в последние месяцы должна идти круто вниз (М2 падает). А так как у нас сейчас (весна 2009 года) часть цикла, соответствующая снижению цены по отношению к М2, то синий график и зеленый график должны постепенно смыкаться, и летом в точке равновесия (август 2009 года) пересечься. Однако при текущей динамике процессов такое событие маловероятно, либо в одночасье цены предложения всё же должны обвалиться.
Рис.8 Поведение цены предложения кв.метра и соответствующее отношение этой цены к предсказаниям по модели. Из кривых вычтен январский сезонный фактор.
Кстати, теперь пришла пора сознаться в некотором упрощении исходных данных. Речь идёт о денежном агрегате М2. Дело в том, что это чисто рублёвый параметр. Наличные деньги, остатки на корр.счетах, депозиты и прочее, но всё в рублях. А ведь хорошо известно, что ощутимая часть накоплений на квартиры велась и ведётся в валюте.
На самом деле добавка к М2 данных по валютным депозитам и корр.счётам мало что меняет в расчётных моделях. Валюта - не более чем достаточно монотонная поправка, по крайней мере в докризисном периоде. Поэтому ранее для простоты в модели использовался агрегат М2.
Однако с наступлением кризиса 2008 года в царстве денежных масс стали происходить интересные события. Напористо росший (вместе с инфляцией) агрегат М2 неожиданно стал уменьшаться. Это, отнюдь, не следствие уничтожения напечатанных рублей. Всё проще: конвертация рублей в валюту и либо депозитирование этой валюты, либо вывод её зарубеж. Это означает, что в кризисный период нам нужно более тщательно поработать с денежной массой. И в первую голову - с валютными депозитами населения.
Рис.9 Сопоставление денежного агрегата М2 и депозитов в валюте, размещённых в банках.
Помесячный отток капитала нам неизвестен, да он в принципе не представляет особого интереса для московского рынка недвижимости. А вот валютные депозиты в любой момент могут стать источником средств для покупки квартиры. Чтобы нивелировать межвалютные перетряски и обойти влияние снижения объёма М2 в 2008-2009 гг. на цену кв.метра можно ввести параметр М2' равный сумме известных нам масс денег, то есть М2' = М2 + валютные депозиты. Введение такого усложнения модели - вынужденный шаг, иначе возникнет сильная погрешность оценки для 2009 года.
На рис.8 модель на основании М2' показана красным цветом. До ноября 2008 года ее значения практически совпадают с моделью на основе М2, а затем кривые расходятся, что связано с эффектом уменьшения агрегата М2. Нетрудно заметить, что логика поведения кривой реальной цены предложения гораздо ближе к динамике модели по М2' чем по М2. И смыкание к августу 2009 года в первом случае более ожидаемо.
СПРАВЕДЛИВАЯ ЦЕНА
Итак, с динамикой цены предложения более-менее всё понятно. Мы прошли пик цикла, имеем определённый перебег за счёт этого цикла (то есть квартиры в Москве переоценены сами по себе безо всякого кризиса). В среднем же динамика цены предложения очень неплохо совпадает с динамикой агрегата М2 за исключением последних месяцев, когда с М2 и курсом валют начались некоторые пертурбации.
Что дальше будет с агрегатом М2, размером валютных депозитов, оттоком капитала зарубеж и курсом валюты сейчас не предскажет никто. В текущей ситуации невозможно построить модель поведения этих денежных параметров, ибо в значительной степени это определяется ситуацией на мировых рынках и политической волей в стране. Однако мы вполне можем оперировать показателями текущего периода, чтобы ответить: насколько завышен ценник на квартиры на данный момент.
Хорошо известен спор касательно этого ценника: одна сторона считает, что у людей нет денег покупать квартиры по таким ценам, вторая сторона уверена, что деньги у людей никуда не делись и потенциальные покупатели просто затаились до поры до времени.
На пути определения "справедливой" цены математическими методами есть два серьёзных препятствия. Первое - это вышеописанные циклы, которые постоянно смазывают картину. Как быть с ними? Ведь циклы запускают и ажиотаж, и приводят к уменьшению предложения на рынке.
Второе препятствие - это учёт ипотеки и инвестиционных денег. По логике, одно дело реальный поток ипо-денег, поступающих на рынок, другое дело ситуация, когда ипотечные линии открыты, но люди не берут (пока не берут). С инвестиционными деньгами та же проблема, сегодня они утекли с рынка, но буквально завтра могут вернуться, едва забрезжит прибыль. Считать с ними или без?
Упростим задачу. Введём понятие "равновесная цена". Это цена в те моменты циклов, когда нет ни перебега цены, ни недооценки. Точки, в которых синусоида циклов равна нулю и влияния циклов нет. Также пока позабудем про ипотеку и инвестиции, попробуем просчитать "равновесную цену" на основе имеющихся данных по М2 и валютным депозитам. Для этого достаточно построить график значений цены кв.м. от денежного агрегата.
Рис.10 Прямая корреляция значений рублёвой цены предложения и М2'
Как мы видим, в точках баланса (когда нет влияния циклов) цена кв.метра прекрасно коррелирует с объёмом денег М2' (да и агрегатом М2 тоже). Всё почти идеально укладывается на прямую линию. Модели сложнее линейной строить не надо. Эта модель выглядит так:
Ближайшая точка равновесия - август. Если бы мы знали значение М2 и размера валютных депозитов, то могли бы рассчитать положенную (и обоснованную!) цену кв.метра. Однако она была бы "справедливой ценой", при выполнении следующих условий:
А) сохранилась бы достигнутая активность ипотечного рынка
Б) сохранилось бы стабильное воздействие инвесторов на квартирный рынок
В) у покупателей не было бы негативных ожиданий как по будущим доходам, так и по тренду квартирной цены (ожидание обвала)
Рис.11 Текущая волна цены кв.метра. Точки "май 2007", "июль 2008", "август 2009" - точки равновесия.
Какую же нынче цену следует считать справедливой? Как её рассчитать? А вот об этом разговор пойдёт в следующей части нашего исследования.
Пока же можно сказать одно: по всей логике анализа, хоть с учётом кризисных явлений, хоть только на основе цикличности рынка, рублёвая цена предложения московских квартир должна снижаться. Избежать этого может позволить только интенсивная накачка рублёвой массой агрегата М2. Для тех же, кто хочет знать тренд цены предложения в долларах (чтобы не зависить от печатного станка ЦБ РФ) просто дадим самый последний график, аналогичный рис.9, но модель по М2' была откалибрована в долларах. Что будет с нашим М2' в долларах в обозримом будущем - понятно, так что перспективы долларовой цены на квартиры оставим без комментариев.
