"В огне брода нет" /Ю.Кочетков/

В ОГНЕ БРОДА НЕТ

кризис столичной недвижимости в картинках и цифрах

к.ф.-м.н. Юрий Кочетков, эксперт рынка недвижимости

yuriy_kochetkov.livejournal.com

ВСТУПЛЕНИЕ

Скрепя сердце, осенью 2008г. профессионалам рынка недвижимости пришлось признать, что на квартирный рынок пришел кризис. То, о чем говорили больш... то есть массы, отсеченные от возможности купить квартиру, свершилось. Вот он, кризис, долгожданный и вожделенный. Кризис по всем направлениям: кризис спроса, кризис ипотеки и ... грядущий кризис предложения.

Прежде чем описывать события осени 2008 года, на секунду вернемся в историю. Итак, 2007 год. Столица Москва. Рынок только-только оправился от стагнации, связывавшейся с безумным, сверхажиотажным рывком цен (долларовых!) в +85%. И вот после полугодовой стагнации вновь на рынок пошел рост. Цены (долларовые!) стали стабильно расти по +3% за месяц. На рынке начали появляться объекты один амбициознее другого: апартаменты в высотках Москва-сити, квартиры в домах от лучших архитекторов Европы, город миллионеров в Подмосковье, новые суперформаты посёлков, ближние дачи, дальние дачи... Словом, любой каприз за ваши деньги.

В первой своей половине 2008 год вообще летел на всех парах. Более того, стартовая декада сентября этого года показала отличные продажи, сулившие застройщикам золотую осень. И тут... на пустом месте... неожиданно... как гром среди ясного неба...

ОДНИМ СЛОВОМ, КРИЗИС

Почему мы применяем термин «кризис»? Ведь есть гораздо более примелькавшиеся, спокойные слова для рынка, такие как «стагнация», «рецессия», «депрессия». Каковы основные признаки этого самого кризиса?

Начнем с того, что подведем случившееся под определение «системный кризис». То есть кризис всей сложившейся системы. В 2008-м году критически пострадала вся цепочка «производитель квартир» - «посредник» - «источник финансирования покупки» - «покупатель». Вот смотрите, какой была типичная сделка на рынке незадолго до кризиса. Покупатель, имея некоторые накопления и основываясь на существующей зарплате, берет ипотечный кредит в банке. Задолго до этого некий застройщик также взял кредит в банке и затеял строительство нового дома. В один прекрасный момент некая риэлторская компания (а, возможно, просто своя дочерняя фирма) выкупила лот квартир и дала рекламу об их продаже. Покупатель пришел к риэлторам и купил вексель, являющийся основанием требования квартиры после постройки указанного нового дома. Заключаются соответствующие договора, переводятся деньги.

А теперь перенесите эту цепочку, скажем, в декабрь 2008 года. Каждое звено ее разрушено. Новые стройки не начинаются – нет кредитования, риэлторы лоты не выкупают, банки кредиты под новостройки не дают, доходы граждан перестали быть надежными. Слово «вексель» становится прекрасным отпугивающим средством.

В декабре классикой стала совершенно другая сделка: покупатель собрал все свободные деньги что под рукой, пришел к застройщику, нацелился на квартиру в готовом доме, добился ощутимой скидки, провел 100%-ю оплату.

В один момент поменялось всё. Развалилась система. И, как следствие, резко упало число проводимых сделок. Обратимся к цифрам.

Рис.1 Падение темпов реализации новостроек в кризисный период 2008-го года.

Перед нами ориентировочные подсчеты суммарной реализации квартир по 17 различным новостройкам одного из самых привлекательных округов в Москве – ЗАО. Причём, в новостройках в достаточно высокой стадии готовности. Хорошо видно, что по сравнению с предкризисным уровнем продажи упали в 3-4 раза. Помимо этого следует помнить, что осенью 2008 года пошли расторжения ранее заключенных договоров, что еще более ухудшило финансовые показатели. А уж совсем их добили начавшиеся кампании скидок, призванные хоть как-то расшевелить ликвидность.

Кстати, отметим, что сентябрь еще был просто прекрасным месяцем, несмотря на уже начавшиеся пертурбации отечественной экономики. Что лишний раз говорит об инертности рынка недвижимости.

Рис.2. Поведение рублёвых цен в кризисный период 2008-го года (округ ВАО)

Рис.3 Поведение рублёвых цен в кризисный период 2008-го года (округ ЗАО).

Что при этом, однако, происходило с ценами?

Рассмотрим пример поведения ценовой динамики на новостройки. Сперва отметим ключевой момент: важнейшей составляющей этой динамики являются скидки. Причем, скидки не декларируемые, а реальные, то есть которые достигаются в офисе в процессе переговоров.

Тщательный мониторинг цен с учетом таких скидок проводился группой специалистов осенью-зимой 2008-2009 годов. На основе собранной базы данных по текущим ценам новостроек был сверстан индекс ценовой динамики новостроек в рублевых ценах, аккумулировавший усредненные значения в пределах конкретного месяца.

Ниже приведены примеры поведения индекса ценовой динамики для двух групп новостроек в ЗАО и ВАО. Хорошо видно, что в сентябре-октябре были достигнуты пиковые значения рублевых цен, после чего наблюдался тренд вниз с достижением ценового дна в декабре 2008 г.

Следующий вопрос – а что параллельно происходило с объемом предложения новостроек? Этот вопрос наиболее сложен, так как требует тщательного сбора данных по огромному числу компаний, торгующих новостройками в Москве. К сожалению, такого детального учета пока никто не ведет, поэтому приходится ориентироваться лишь на тех застройщиков, что регулярно публикуют листинги своих квартир в Интернет. Это МИАН, Миэль, Крост и ряд других компаний.

Рис.4 Увеличение объёма предложения в кризисный период 2008-го года.

Внимательный взгляд на данный график говорит нам, что объемы предложения среагировали на кризисную ситуацию быстрее всего. Возрастание на 60% по итогам всего лишь одного месяца – это серьезно. Причем следует иметь в виду, что основа увеличения объема предложения – это пресловутые «загашники» компаний, в которых таятся квартиры, заготовленные для поддержания ассортимента.

Хотя и принципиально новые объекты, поступившие на рынок, сыграли свою роль. Новинки несложно отслеживать по рекламе, и нижеследующий график показывает динамику их поступлений. При этом следует учитывать, что указан полный объем продаваемого метража квартир в проектах, а не тот, который реально выводится на рынок в момент, когда новостройка впервые предлагается клиентам. Для понимания соотношения метража и числа новинок в месяц укажем, что в сентябре и октябре на рынок вышло по 10 новостроек-новинок.

Рис.5 Поступление новостроек-новинок на рынок в 2008 году.

Интересен провал новинок в ноябре. Он, скорее всего, связан с тем, что застройщики постарались осенью выложить на рынок готовые проекты как можно быстрее, чтобы успеть в последний вагон уходящего в небытие спроса.

Итак, настал момент собрать воедино все, что мы имеем по рынку новостроек Москвы в кризисное время.

Кризис нанес мощнейший удар по объемам реализации квартир у застройщиков. Несмотря на возрастание предложения и улучшения ассортимента, объемы реализации упали в 3-4 раза от докризисного уровня. Причем, этот уровень (летний по сути) отнюдь бы не порадовал застройщиков осенью, ведь осень – это традиционно «горячий» по продажам сезон. Более того, на новостройках с низкой стадией готовности продажи вообще упали до нуля.
Застройщики отреагировали на кризисную ситуацию двояко. С одной стороны они постарались максимально расширить ассортимент, выложив на прилавок всё, что имелось в запасе. С другой стороны они постарались удержать хотя бы рублевые цены от падения.
Застройщики впервые за свою историю столкнулись с ощутимым числом расторгаемых договоров и контрактов по квартирам, что были приобретены в прошлые месяцы.
Развитие ситуации привело застройщиков к пониманию, что одними лишь пиар-акциями и расширением предложения перелома в продажах не достигнуть. В результате ноябрь-декабрь стали месяцами максимальных скидок, которые достигали для отдельных квартир 50-60%.
Начавшаяся девальвация рубля дала застройщикам шанс отыграть падение рублевых цен в январе 2009г. Фактически, в этом месяце рублевые цены вернулись на докризисный уровень. Ценовое «дно» было пройдено. Однако требуемые объёмы реализации не восстановились.

ГОРЯЧИЙ ЯНВАРЬ

Декабрьская девальвация многих всё же застала врасплох. Вспомним, что в 1998 году рубль обрушился вниз просто моментально. 10 лет спустя ЦБ РФ удержал рубль от обвального падения, однако недальновидная политика привела к тому, что рубль полетел вверх тормашками в декабре-январе. Как это отразилось на кризисной ситуации московского квартирного рынка?

Застройщики отреагировали по-разному. Часть из них перешла на расчет в у.е., где эти условные единицы рассчитывались по определённой корзине рубль-доллар-евро. В любом случае переход на у.е. толкал рублёвые цены вверх. Другие застройщики отменили или урезали новогодние скидки. Третьи – цинично повысили рублевый ценник. И лишь единицы оставили цены в рублях. Масштабы повышения рублевых цен по отношению к декабрю можно оценить по следующей таблице.

Застройщик	Скидки и вид валюты на дек.08	Скидки и вид валюты на янв.09	Скидки и вид валюты на фев.09	изменение цены в рублях за дек.-февр.
МИРАКС	сохранили цены в $ (27,80руб./$)	сохранили цены в $ (31,56 руб./$)	сохранили цены в $ (36,38 руб./$)	+31%
ДОН-СТРОЙ	-25% в руб.	-15% в руб.	-10% в руб.	+20%
Главмосстрой	-15% в руб.	-5% в руб.	-5% в руб.	+12%
Open Space	-30% в руб.	-30% (и повышение +20%) в руб.	-15% в руб.	+50%
Квартал	0% в руб.	Повышение +10% в руб.	Повышение +5% в руб.	+15,5%

Табл.1 Поведение застройщиков в период девальвации рубля

Понимание, что «рублевое дно» пройдено вкупе с неопределенной ситуацией на валютных рынках вынудило ряд покупателей, со спокойной совестью отложивших покупку осенью, срочно бежать на рынок. Возвращаясь к рис.1 мы видим ощутимый рост продаж в январе по сравнению с ноябрем-декабрем. И это при том, что первый 10 дней у нас были новогодние каникулы!

Вместе с тем, до докризисных продаж январю ой как далеко. По видимому, теперь стоит поговорить о покупателях и спросе.

ПОКУПАТЕЛЬ, СПРОС, МОТИВАЦИЯ

Сразу оговоримся: покупатель новостроек и покупатель вторичного рынка очень различны по своему составу, источникам денег на покупку и прочему. Поэтому часть цифр и рассуждений могут быть верны для первой группы и совершенно некорректны для второй, так что мы будем старательно указывать - что к какой категории рынка относится.

Итак, нет сомнений, что огромную роль на московском квартирном рынке играла ипотека. К сожалению, данные по ней за 2008 год пока очень обрывочны. И все же попробуем нарисовать скупыми красками некоторую картину на сюжет «роль ипотеки на рынке».

Рис.6 Снижение объёмов ипотечного кредитования новостроек в кризисный период 2008-го года.

Данные по долям ипотеки в новостройках весьма скудны, это связано с тем, что УФРС «новостроечные» ипотечные договора не регистрирует, а банки, выдавшие кредит, не консолидируют информацию в каком-либо центре. Поэтому, оценка доли очень приблизительная – всего по 4 объектам в ЗАО, тем не менее, она иллюстрирует то как кредитование новостроек ушло в ноль в период после октября 2008г. До того, как не трудно заметить, по надежным объектам (то есть признанных банками надежными) кредитовалось от 1/4 до 1/3 покупок.

Что касается вторичного рынка, то единственными на данный момент цифрами по объемам сделок являются сведения регистрирующего органа – УФРС. Опубликованные данные, хоть и внушают некоторые опасения в надёжности, говорят о том, что в 2008 г. было зарегестрировано 62117 сделок, причём не 100% здесь сделки вторичного рынка. Количество же сделок с участием ипотеки по данным того же УФРС – 14542. Нетрудно расчитать долю ипотеки – 23%. Эта цифра вполне стыкуется с данными прошлого года, по отчетам Миэля и Дон-строя к концу 2007 года доля ипотеки достигла 25-30%. Некоторое падение стало следствием сворачивания ипотечных программ у банков в 4 квартале 2008 года.

Несмотря на ненадёжность данных оценок, понятно, что 2008 год был, по сути, годом царствования ипотеки. Как и 2007 год, кстати. Она стала горючим, поддерживавшим пылание ценников на протяжении 2008 года вплоть до кризисного сентября. Однако «ипотечники» стали не единственной группой покупателей, которая покинула квартирный рынок до лучших времён. Вторая группа – это пресловутые инвесторы.

Оценка доли инвесторов на рынке Москвы была вожделенной целью несколько последних лет, ибо кого как не их обвинять было в ужасном злодействе – скупке квартир для последующей перепродажи и росте цен вследствие этого. Надёжными оценками так никто и не порадовал, так как само определение «инвестиционная покупка» пока еще никем чётко не сформулировано. Оценочно долю инвесторов в новостройки можно было получить лишь методом косвенного опроса. Для инвестора в новостройку очень важна возможность переуступки права до оформления собственности на квартиру. Это давало бы гибкость в моменте фиксации прибыли. Доля ответов на вопрос «важна ли для вас переуступка прав» должна довольно хорошо коррелировать с долей инвесторов. Однако следует понимать, что часть реальных покупателей квартир на всякий случай все же может пожелать иметь возможность переуступки. Ниже приводятся сводные данные из группы анкет, доступных для анализа автора, разделённых на две группы объектов-новостроек ЗАО – эконом-класс и бизнес-класс.

Эконом-класс ЗАО	17%
Бизнес-класс ЗАО	32%

Табл.2 Данные касательно доли инвесторов среди покупателей по опросам за 2007-первую половину 2008 года.

Хорошо видно то, что в эконом-классе люди в основном покупали для жилья. Всего 1/7 часть покупателей озабочена возможностью перепродать квартиру по переуступке. В случае бизнес-класса эта цифра возрастает до 1/3.

В любом случае доля инвесторов достаточно значима, хотя не является доминантной. Всё же большинство людей покупает квартиры в новостройках для проживания, либо для близких родственников. Впрочем, нередко эти квартиры всё равно перепродаются в дальнейшем, когда есть возможность, доплатив, приобрести лучшее жильё.

Что произошло осенью 2008 года? Во-первых, упало число сделок и, как следствие, число анкет с ответом на вопрос по переуступке. Однако можно сказать, что даже в единичных анкетах, всё ещё встречаются желающие оставить себе возможность продать квартиру по переуступке до завершения строительства. Очень грубо можно оценить, что доля «инвесторов» упало до значения в 5-10%, однако они остались на рынке.

Казалось бы – какой интерес инвесторам покупать квартиры в кризисный период? Однако не всё так просто... Вспомним, что сейчас практически нет прибыльных активов, куда можно вложить деньги. Валюты тоже ненадёжны. То есть квартиры вполне могут быть использованы как инструмент сохранения денег. Стандартное соображение инвестора при этом: «ну, в крайнем случае, я всегда смогу эту квартиру сдавать». Гвозди б делать из этих людей...

Рис.7 Иллюстративное снижение спроса в 2008-2009 гг. по трем основным группам покупателей

Каков итог? Что касается спроса на новостройки, то здесь произошло масштабное снижение спроса, сильно поредели ряды прямых покупателей и покупателей с инвестиционными целями. Потребители ипотеки практически сошли на нет к концу года. Образно побег покупателей можно отобразить на рис.7

На вторичном рынке ситуация несколько иная. Там влияние ипотеки ощутимо выше. Ипотека очень часто запускала цепочки альтернативных продаж квартир, когда первый продавец покупал и себе квартиру, второй продавец, получив деньги, также приобретал себе новое жильё. Теперь, в кризисную эпоху, ипотека и здесь упала почти до нуля. Как свидетельствуют риэлторы, какая-то активность наблюдается лишь в сегменте самого дешевого жилья. В свою очередь, покупатели-инвесторы вообще была малозначащая группа для вторичного рынка, сейчас говорить о ней совсем потеряло смысл. Однако здесь не следует забывать об инвесторах-продавцах. Это те инвесторы, которые вложились в новостройки прошлых лет, дождались оформления собственности и вышли с квартирами на вторичный рынок. Впрочем, это прямой фактор предложения, о котором стоит поговорить отдельно.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ КВАРТИР МОСКВЫ

Наверное, сейчас уже никому объяснять не нужно, что поступление новых квартир (в так называемых «коммерческих» новостройках) на рынок в последние годы только сокращалось. Связано это было с целым рядом факторов: здесь и ужесточение правил игры в московском девелопменте, и сворачивание точечного строительства, и общее сокращение площадок для стройки. Однако вкратце можно сказать так: при относительно стабильном вводе жилья в столице доля муниципального заказа возрастала, что означало соответствующее уменьшение ввода «коммерческих» новостроек. Параллельно что-то странное происходило с общим предложением на вторичном рынке. По логике событий оно должно было расти, ведь с каждым годом прирастал жилой фонд столицы. Но тут стоит посмотреть численную динамику.

Рис.8 Динамика объёмов предложения на квартирном рынке столицы в 2002-2008 гг.

Заметно, что среднемесячный объем предложения на вторичном рынке ведёт себя очень нестабильно. Забегая вперёд скажем, что колебания объёма предложения есть прямое следствие динамики цены кв.метра. В периоды стагнаций 2004 и 2007 годов он, естественно рос. Однако в прочие годы тренд был один – убывающий. И, что интересно, к 2008 году это параметр резко вернулся к значению 2002 года!

Ввод же коммерческих новостроек, продержавшись несколько лет на приличной цифре в 3 млн.кв.м./год пошел на убыль в 2007-2008 годах. Однако для рынка в большей степени важен не столько объем ввода коммерческих новостроек, сколько текущее предложение или число адресов, присутствующих в продаже с достаточным ассортиментом квартир. Для того чтобы понять – что происходит с этим параметром, нужно промоделировать распределение продаж квартир в новостройках. Так или иначе, но в период и ажиотажного, и стабильного рынков новостройки полностью распродаются в срок, примерно равный году Госкомиссии плюс еще один год. Если задать условный вектор распродажи новостройки, то можно вычислить так называемую нагрузку на рынок новостроек – то есть темпы продаж новостроек (среднемесячные или годовые) при которых все сданные новостройки будут распроданы на 100% не позже чем год ГК плюс один год. Ниже приведена расчётная нагрузка на рынок по годам при следующих условиях: а) ввод коммерческих новостроек в 2009 году будет не более 800тыс.кв.м., а в 2010-м – не более 500тыс.кв.м. и б) вектор продаж квартир в конкретной новостройке выглядит так:

За год до года ГК	Продается 30% метража новостройки
Год ГК	Продается 50% метража новостройки
Год после года ГК	Продается 20% метража новостройки

Рис.9 Падение нагрузки на рынок в 2006-2008 гг.

На этом графике хорошо видно, что падение продаж в 3-4 раза вполне удовлетворительно для текущей ситуации, если в будущие годы будет поступать (и сдаваться ГК) в районе 500-800 тыс.кв.м. То есть, снижение объемов строительства коммерческих новостроек вполне компенсирует наметившиеся минимальные продажи. Налицо цепочка: низкий уровень строительства – низкий уровень предложения – низкий уровень продаж – стабильные рублёвые цены. И всё было бы хорошо, если бы не два очень важных момента. Остановимся на них подробнее.

Первый момент: темпы реализации новостроек в 2007-2008 годах, по-видимому, были недостаточны. Более половины 2007 года было депрессивным периодом – это раз, последние три месяца 2008 года попали на кризисное время – это два, многие застройщики перешли к тактике выставления новостройки-новинки только на высокой стадии строительства – это три. Как следствие, оценки нераспроданных остатков квартир в построенных, строящихся и заложенных новостройках Москвы к началу 2009 года давали цифру около 2 млн.750 тыс. кв.м. Сразу оговоримся – это не равно текущему предложению квартир. Дело в том, что обычная практика застройщиков – выставлять новостройки на рынок неполными лотами квартир и держать под рукой резерв.

А вот теперь прозвучат важные слова: суммарные продажи в районе 1 млн.кв.м. в год (как показано на рис.9) никак не могут удовлетворить московских застройщиков в текущей ситуации, особенно если они привыкли к относительно быстрой реализации своих объектов. Вдобавок, у многих зияют значительные кассовые разрывы в 2009 году.

И ещё один интересный момент: пресловутые инвестиционные квартиры. Практически каждая сданная в 2003-2008 годах новостройка представлена на вторичном рынке своими квартирами. Ниже приведен график учета таких квартир по 21-й новостройке ЗАО прошлых лет: от памятных риэлторам ЖК «Золотые ключи-2» и «Воробьёвы горы» до ЖК «Режиссёр».

Снова оговоримся: расчёт проводился по БД «Winner», где невозможно вычистить каждый дубль (инвесторы любят дуплицировать свои квартиры по разному числу комнат и цене кв.метра, пытаясь охватить большее число потенциальных покупателей), то есть расчёт метража инвестиционных квартир завышен.

Рис.10 Поведение квартирных инвесторов (новостройки округа ЗАО).

Однако график прекрасно показывает влияние объёмов инвест-квартир: фактически, это дополнительно 2-4 полноразмерных новостройки, присутствующие на рынке. Интересна и динамика предложения во времени: в докризисный период шло постепенное убывание инвест-квартир, то есть квартиры всё же находили своих конечных потребителей. Однако в кризисный период неожиданно предложение подскочило почти в два раза, что говорит о том, насколько масштабны были закрома инвесторов в прошлые годы. И это ещё далеко не все инвест-квартиры, которые остались на руках.

Что в итоге можно сказать про текущее предложение на рынке квартир столицы? Первое: ныне предложение более чем достаточное и по квартирам первичного, и по квартирам вторичного рынка. По крайней мере, в 2009-м и половине 2010-го года будет что покупать. Второе: существует не очень приятный для потребителя тренд: снижение объёмов строительства коммерческих новостроек. Однако на данный момент предполагаемый дефицит новых квартир уверенно покрывается как предложением квартир в текущих новостройках, так и предложением инвест.квартир в новостройках, сданных в прошлые годы. Однако если кризисная ситуация с коммерческим строительством не будет переломлена в течение 3-4 лет, то столичный рынок ожидают новые ажиотажные всплески, подобные тому, что мы имели в 2006 году, так как один вторичный рынок не в состоянии удовлетворить возрастающие потребности граждан в жилье. Дома ветшают, изнашиваются как физически, так и морально.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПЕРВОЙ ЧАСТИ

Осенний кризис на рынке столичной недвижимости отчеркнул прошедшую фазу развития нашего квартирного рынка: фазу искусственного и избыточного стимулирования спроса деньгами при постепенном снижении объемов коммерческого строительства в Москве. Если раньше застройщик мог не особо задумываться о качестве своего предложения, если раньше можно было назначить сверхвысокую цену, понимая, что рано или поздно ценник дорастёт и до этой планки, то ныне пришла пора острой конкуренции за колеблющегося покупателя.

Ранее продавец вторичного жилья, квартирный инвестор также могли особо не волноваться. Небольшой манёвр по цене вниз – и покупатель быстро находился. Ныне же вопрос манёвра не стоит, продавцов волнует необходимость капитального снижения ценника в надежде раззадорить потенциального покупателя.

Предыдущая фаза – это фаза непрерывного роста цены столичных квартир. Да, случались периоды застоя и стагнации, в 2004 и 2007 годах, однако все понимали – достаточно подождать несколько месяцев и рынок оживится. Это, кстати, ещё и фаза достаточно стабильного числа сделок на рынке. При ажиотаже достаточно было подкрутить ценник вверх, сбив тем самым число потенциальных покупателей, при стагнации хватало небольших ценовых манёвров или спецакций.

Рынок захлёстывали как инвестиционные деньги, так и деньги ипотеки. При этом совершенно не стимулировалось строительство нового жилья. Ни в количественном разрезе, ни в качественном. Полностью провалилась программа ССК (стройсберкасс), за прошедшие годы не получила развития ни одна прогрессивная строительная технология: застройщики вполне довольствовались панельными сериями прошлых лет и монолитным литьём. Застройщики соревновались лишь в категориях «кто высотнее» и «кто наглее», но отнюдь не «кто лучше». Говорить о конкуренции в столичном девелопменте можно было только лишь в дорогом по цене сегменте. В результате постоянно росла цена площадок под застройку и пресловутая «доля города», что, впрочем, вполне устраивало столичных чиновников.

Фаза рынка сменилась на наших глазах. Рынок продавца за считанные дни стал рынком покупателя. Даже лучше сказать не так: настал рынок поста и молитвы. Пост – понятно о чём идёт речь, молитва – о возврате светлых времён или хотя бы части покупателей. В свою очередь, основная масса потенциальных покупателей выжидает новой цены. Кто-то называет её справедливой, кто-то обоснованной. В любом случае, это та цена, при которой массовый потребитель вновь обратится к рынку квартир. Вопрос об этой цене на данный момент является ключевым.

Что это за цена? Это цена, при которой вновь будет нащупан баланс спроса и предложения. Та цена, на которую будут вынуждены согласиться и квартирные инвесторы, и застройщики, и потребитель. Причем, эта цена не обязательно может быть только низкой. Понятно, что структура себестоимости строительства отчеркивает дешевые продажи новостроек. Никто не будет работать на усталость, никто не будет кредитовать проект с убыточными показателями. Однако и нынешняя рублёвая цена не вполне удовлетворяет покупателя, даже при условии, что инфляция каждый месяц отгрызает свои 1-2 процента.

Так чему же равна ценовая планка той фазы рынка, что ждёт нас в ближайшие 1-2 года? Для её расчёта необходимо привлечь макроэкономические показатели и понять – как в прошлом формировалась эта самая планка цен на квартиры. Почему, скажем ценник в 2006-м году практически удвоился, а в 2007-м стоял на месте?

Эти вопросам и расчётам будет посвящена вторая часть нашего исследования.

Вторая часть исследования - здесь